En lokalplan er kommunens regler for bygninger og brug af et område. For dig som grundejer/bygherre og os hos Felthaus Arkitekter, kan der f.eks. være bestemmelser for højt vi må bygge i meter og antal etager, hvor meget af en grund der må bygges på og hvilke materialer der skal anvendes udvendigt til facader, vinduer og tag.

Som arkitekt hjælper vi ofte vores kunder med at navigere i lokalplanernes mange regler, for at sikre byggeriet kan blive gennemført. Myndighedsbehandling og dialog med kommunen kan være komplekst, og her sørger vi for, at ansøgninger og dokumentation er korrekt, så processen bliver så gnidningsfri som muligt.

Når byggeriet er færdigt, sørger vi ligeledes for afslutning ved myndigheder.

Lanternen i Kolding er et eksempel på et byggeprojekt vi har deltaget i, hvor lokalplan og kontakt til kommunen var en central del af projektet fra start til slut.

De mest restriktive lokalplaner finder vi oftest i historiske kvarterer eller områder, hvor kommunen ønsker at bevare et bestemt udseende.

Mindre landsbyer og landområder er typisk langt mindre restriktive eller har slet ingen lokalplan. Her gælder dog stadig nogle regler som skal følges – mere om det senere.

Med overblik og forståelse af de restriktioner der gælder for grunden du vil bygge på, kan du spare mange penge og meget tid. Du kan læse mere om lokalplaner på siden her og har du brug for hjælp til et konkret projekt, så kontakt endelig Felthaus Arkitekter.

Find din lokalplan

Du kan se lokalplan på kort på Plan- og Landdistriktsstyrelsens hjemmeside her:

https://visplaner.plandata.dk

Du kan også finde lokalplaner via OIS (Den Offentlige Informationsserver), som tilbyder mere detaljerede oplysninger om ikke kun lokalplaner, men også Kommuneplaner og Kommuneplanrammer, så du får et samlet overblik over hvad der gælder for din grund:

https://www.ois.dk

På OIS har du ligeledes mulighed for at se historiske planer for adressen.

Bemærk at begge ovenstående sider kun viser vedtagne lokalplaner. Vil du se lokalplaner, som endnu ikke er vedtaget, skal du slå dem op på kommunens hjemmeside, hvor du typisk kan finde forslag til og lokalplaner under udarbejdelse.

Felthaus Arkitekter har hjemme i Kolding, hvor vi har et særligt stærkt kendskab til sagsbehandlerne og deres praksis, men vi hjælper kunder i hele landet med at sikre, at deres byggesager gennemføres fra start til slut.

Byzone, landzone og sommerhusområder

I planloven skelnes der mellem tre zonetyper: byzone, landzone og sommerhusområder. Dertil kommer den særlige “Kystnærhedszone”, som stiller endnu strengere krav til byggeri. Zonetypen afgør, hvilke regler der gælder for byggeri og anvendelse af arealet, samt hvornår der kræves lokalplan eller særlige tilladelser.

Byzone er typisk byområder og bebyggede kvarterer. Her må man forvente, at der er eller kommer lokalplaner, og byggeri reguleres ofte detaljeret.
Landzone dækker det åbne land, som f.eks. marker, skovområder og små landsbyer uden lokalplan. Her kræver de fleste ændringer og alt nybyggeri særlig tilladelse fra kommunen (landzonetilladelse).
Sommerhusområder har deres egne regler. Her må man som udgangspunkt kun opføre fritidsboliger, og området er typisk reguleret af lokalplan eller ældre deklarationer.
Kystnærhedszonen er en særlig planlægningszone, som strækker sig op til 3 km fra kysten i landzone. Her er der skærpede krav til ny bebyggelse, og kommunen skal kunne begrunde, hvorfor byggeriet er nødvendigt netop her. Formålet er at beskytte kystlandskabet og udsigten til havet.

Hvis du vil bygge nyt, rive ned eller ændre anvendelsen af en ejendom, er det vigtigt at vide, hvilken zone ejendommen ligger i – for det afgør, hvilke regler du skal følge.

Du kan finde et kort over Byzoner, Sommerhusområder og Kystnærhedszonen her, ved at trykke på “tænd”-knappen ud for “Zonekort” under punktet “Zonekort” i menuen til højre:

https://kort.plandata.dk/spatialmap

Alt hvad der ikke er Byzone eller Sommerhusområde er Landzone.

Områder uden lokalplan

I Danmark er der mange områder, som ikke er dækket af en lokalplan. Det gælder især i landområder, hvor jorden ofte er udlagt til landbrug eller natur, men det kan også være ældre boligområder eller sommerhusområder uden detaljerede lokalplaner.

Men hvad betyder det egentlig for dig som grundejer eller kommende bygger?

Jord uden lokalplan er ofte landbrugsjord

Hvis der ikke findes en lokalplan for et område, er det som regel landbrugsjord eller landzone, hvor der gælder særlige regler for, hvad man må bygge og hvordan. Det betyder, at du ikke bare kan bygge frit, men skal søge om tilladelse og ofte vente på en lokalplan, hvis du ønsker at ændre anvendelsen markant til bolig eller erhverv.

Enkeltbyggeri kan være muligt med landzonetilladelse

Hvis du ønsker at opføre et enkelt hus, for eksempel et fritidshus eller et enfamiliehus på en mark, kan det i nogle tilfælde lade sig gøre. Kommunen vurderer, om byggeriet passer til området og ikke strider mod kommuneplanen. Hvis det gør, kan de give tilladelse uden, at der skal laves en lokalplan.

Genopførelse af eksisterende byggeri

Hvis du køber en grund med et gammelt hus, kan du som regel rive det ned og bygge et nyt hus på samme sted, så længe det nye byggeri ikke ændrer områdets anvendelse væsentligt. Det kræver ofte landzonetilladelse, og byggetilladelsen skal overholde gældende regler. Vil du derimod ændre væsentligt på anvendelsen eller bygge noget større, kræves der en lokalplan.

Ingen frie tøjler, selv uden lokalplan

Det er vigtigt at understrege, at manglende lokalplan ikke betyder, at du kan bygge, som du vil. Du skal altid følge Planloven, bygningsreglementet og andre gældende regler, og kommunen kan sætte grænser for, hvad der kan tillades i landzone.

Ændringer i lokalplaner

Hvis der sker ændringer i eller vedtages en ny lokalplan efter byggeriet er opført, kan det som udgangspunkt blive stående, da det var lovligt ved opførelsen. Du må dog ikke ændre eller udvide i strid med de nye regler. Hvis du eksempelvis har et rødt tag, og den nye lokalplan siger at alle tage skal være sorte, så må du gerne beholde dit røde tag.

Vil du lave en tilbygning på en ejendom, der ikke længere overholder lokalplanens regler, kan du blive tvunget til at opdatere hele bygningen, så den lever op til planen. Kommunen vurderer dette fra sag til sag, men en udestue eller karnap kan udløse krav om f.eks. ny tagfarve, hvis lokalplanen kræver det.

Du må som udgangspunkt gerne reparere og vedligeholde eksisterende byggeri, selvom en ny lokalplan er trådt i kraft – f.eks. udskifte enkelte tagsten efter en stormskade.

Men hvis der er tale om en væsentlig skade, hvor en stor del af taget skal genopføres, kan det blive vurderet som nybyggeri eller væsentlig ombygning. Her kan kommunen kræve, at det nye tag opføres i overensstemmelse med den gældende lokalplan med de krav der gælder for tagtype og farve.

Det er altid en god idé at kontakte kommunen, hvis du er i tvivl om, hvor grænsen går mellem reparation og nybyggeri.

Lokalplaners retsvirkning

I forlængelse af ovenstående afsnit om ændringer af lokalplaner, er det vigtigt at være opmærksom på hvornår de træder i kraft, eller som det hedder på fagsprog: Lokalplaners retsvirkning.

Når kommunen offentliggør et forslag til en lokalplan, gælder der midlertidige regler for ejendomme i det område, planen dækker. Det betyder, at man i op til ét år ikke må udstykke, bygge nyt eller ændre anvendelsen af en ejendom, hvis det ikke stemmer overens med lokalplanforslaget. Det står i planlovens § 17.

De midlertidige regler gælder, indtil den endelige lokalplan er vedtaget og senest ét år efter forslaget blev offentliggjort.

Efter høringsperioden kan der, ifølge § 17, stk. 2 i Planloven, gives tilladelse til at bruge en ejendom i tråd med lokalplanforslaget, selvom planen endnu ikke er endeligt godkendt. Det kræver dog:

at projektet stemmer overens med kommuneplanen,
at det ikke i sig selv kræver en ny lokalplan,
og at der ikke er gjort indsigelser eller nedlagt veto mod planen (jf. § 29-29 c).

Vigtigt: Hvis en lokalplan ikke er vedtaget inden tre år fra offentliggørelsen af forslaget, bortfalder den helt jf. planlovens § 32.

I mellemtiden må den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom fortsætte som hidtil.

Vedtaget lokalplan og de juridiske konsekvenser

Når en lokalplan er endeligt vedtaget og offentliggjort, træder de bindende retsvirkninger i kraft.

Det betyder, at ejendommene i området kun må:

udstykkes,
bebygges,
eller anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, jf. planlovens § 18.

Det, man allerede har bygget og bruger lovligt, må fortsætte. Lokalplanen betyder heller ikke, at man er forpligtet til at udføre de anlæg eller ændringer, der står i planen, den sætter kun rammerne for, hvad der må gøres.

Dispensation

Kommunalbestyrelsen (byrådet) kan give dispensation fra bestemmelser i en lokalplan, så længe det ikke strider mod planens overordnede principper. Hvis ønsket afviger væsentligt fra planen, kræver det i stedet en ny lokalplan.

Hvis en dispensation kan få betydning for naboer, brugere eller foreninger i området, skal disse orienteres og have mindst 14 dage til at komme med bemærkninger, før kommunen træffer beslutning jf. planlovens § 20.

Ekspropriation

Kommunen har ret til at ekspropriere ejendomme eller rettigheder, hvis det er nødvendigt for at realisere lokalplanen, og hvis det vurderes at være af væsentlig betydning jf. planlovens § 47. I praksis bruges denne mulighed dog sjældent og typisk kun ved større infrastrukturprojekter som anlæggelse af motorveje eller andre større offentlige anlæg.

Private servitutter

Private servitutter er tinglyste aftaler, der sætter begrænsninger eller rettigheder på en ejendom. De kan være frivilligt indgået, men bliver bindende for fremtidige ejere og kan påvirke dine muligheder for byggeri og brug af ejendommen.

Private byggeservitutter eller andre tinglyste begrænsninger, der er i strid med lokalplanen, bortfalder automatisk efter § 18 i Planloven. Private servitutter kan have bestemmelser fuldstændig som lokalplaner, men anvendes ofte til f.eks. at bestemme at en ejendom skal tilsluttes fjernvarme. Kommunen, forsyningsselskabet eller lignende kan vælge at stille krav om at sådanne servitutter tinglyses, før der etableres fjernvarme.

Du kan finde private servitutter via Tingbogen her, ved at slå en adresse op og så udvide punktet “Servitutter”:

https://www.tinglysning.dk

Hvis du ikke ser punktet “Servitutter”, så betyder det at der ikke er nogen tinglyste servitutter for adressen/ejendommen.

Kommuneplantillæg og retsvirkninger

Når et kommuneplantillæg er vedtaget og offentliggjort, kan byrådet inden for byzoner sige nej til udstykning og bebyggelse, hvis det strider mod bestemmelserne i kommuneplanen – medmindre området i forvejen er omfattet af en detaljeret lokalplan eller byplanvedtægt (jf. § 12, stk. 2 i planloven).

Byrådet kan også modsætte sig ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bygninger og ubebyggede arealer, hvis det er i strid med kommuneplanens rammebestemmelser. Det gælder dog ikke:

hvis området er udlagt til offentligt formål i kommuneplanen,
eller hvis området allerede er reguleret af en lokalplan eller byplanvedtægt.

Brug for hjælp?

Du er velkommen til at kontakte Felthaus Arkitekter, hvis du har brug for hjælp til lokalplaner, kommuneplaner, servitutter e.lign. i forbindelse med dit byggeri. For os er det en helt naturlig del af byggeprocessen: Korrekt forståelse og hensyntagen til de mange regler kan forkorte processen væsentligt og spare dig meget tid og mange penge, fordi dine planer ikke skal ændres flere gange undervejs.